Todo sobre el Alquiler con opción a compra
Alquile su vivienda nueva o de segunda mano y usted decide, según lo pactado con el propietario, en qué momento comprar. Tiene un plazo, dependiendo de cada propietario, de hasta cuatro años y cuando se decida a ejecutar su opción de compra le será descontado hasta el 100% de lo que ha pagado de alquiler del precio final de compra.
Olvidese del euribor
Las variaciones de los tipos de interés no afectan al precio mientras está de alquiler.
¿Cómo se puede hacer un alquiler con opción a compra?
1.- La opción de compra es un contrato en el que una parte, promitente, se obliga a vender algo a otra, optante, si ésta decide comprar.
2.- En la opción tiene que constar el precio de la futura compraventa y el plazo de tiempo que el beneficiario tiene para ejercitar su derecho de compra.
3.- Puede ser un contrato independiente o ser pactado como una parte de otro contrato (por ejemplo, de arrendamiento).
4.- Se puede inscribir en el Registro de la Propiedad para que sea exigible.
A continuación se incluye un ejemplo de opción de compra acordada como una cláusula más dentro de un contrato de arrendamiento. Las posibilidades son ilimitadas, dependiendo de la voluntad de las partes.
"DECIMOSEGUNDA.- Se constituye a favor del arrendatario un derecho de opción de compra sobre la vivienda arrendada. El precio de la vivienda se fija en la cantidad de ciento ochenta mil euros. Si el arrendatario ejercita este derecho, el arrendador hará entrega de la vivienda libre de cargas y gravámenes. El derecho de opción caducará a los dos años desde la fecha de este documento. La resolución del contrato de arrendamiento antes de esa fecha implicará la caducidad del derecho de opción.
El derecho de opción se elevará a escritura pública en el plazo de un mes desde la fecha de este documento para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Los gastos que originen dicha escritura y su posterior inscripción serán de cuenta del arrendatario.
En caso de ejercitarse la opción quedará formalizada la venta. Los gastos que origine se repartirán según dispone el Código Civil."
¿Cuáles son las ventajas de los inquilinos/compradores?
El Alquiler con Opción a Compra genera entre otras, las siguientes ventajas para inquilinos / futuros compradores:
• El alquiler ya no es un fondo perdido o dinero tirado. Lo que está pagando en concepto de alquiler le servirá para comprar la vivienda o inmueble que esta habitando.
• Disfrutará de su vivienda mientras ahorra para comprarla. Esto le permitirá entre otras cosas familiarizarse con la zona y entorno del inmueble, así como tomar una decisión mas acertada de cara a una futura compra.
• Usted decide, según los casos, cuándo desea adquirir la propiedad.
• Obtendrás más fácil acceso a una hipoteca. • Los jóvenes menores de 30 años pueden aprovechar las ayudas estatales.
¿Cuáles son las ventajas de los propietarios?
El concepto de Alquiler con Opción de Compra le otorga al propietario innumerables ventajas, sobre todo en un mercado en declive:
• La vivienda en vez de mantenerse vacía y/o deshabitada, le genera ingresos constantes todos los meses. • Su propiedad será alquilada por un futuro comprador. Usted como propietario se asegura un cuidado de su inmueble prácticamente "garantizado" ya que un inquilino que tiene previsto comprar su vivienda; le prestará todas las atenciones y cuidados prácticamente como si fuese ya de su propiedad, extremo menos probable si se tratase de un simple alquiler...
• Como propietario recibirá ayudas y subvenciones del Gobierno.
¿Durante qué plazo de tiempo se suele alquilar una vivienda con opción a compra?
Esto dependerá fundamentalmente del acuerdo al que hayamos llegado con el propietario del inmueble, normalmente hasta un máximo de 5 años si bien la opción de compra no se suele otorgar más allá de los primeros dos o tres años en el caso de haber pactado la bonificación de todas las cuotas pagadas en concepto de alquiler.
¿Cómo se pueda determinar a medio-largo plazo el precio de compraventa de un inmueble? Para determinar a medio-largo plazo el precio de compraventa de un inmueble deberemos tomar como referencia entre otros el IPC (Índice de Precios al Consumo). Este dato nos proporciona la subida anual con el IPC.
Sin embargo, a corto-medio plazo (de 1 hasta máximo 3 años) los propietarios suelen mantener el precio en la mayoría de los casos, sobre todo en los primeros 18 / 24 meses.
¿Qué ocurre si el inmueble o vivienda baja de valor?
Este extremo suele ser poco probable aunque posible; el inquilino tiene una opción de compra sobre la vivienda, pero al contrario que el propietario no tiene la obligación de ejecutar o materializar dicha compra.
Si se da un descenso significativo en el valor de mercado del inmueble, el inquilino siempre podrá optar por comprar o desistir de su intención de compra. Además el inquilino nunca podrá ser obligado a comprar la propiedad por un precio superior al valor pactado.
¿Qué ocurre si el inmueble sube de valor?
Este extremo suele ser con diferencia el más propicio; el inquilino tiene una opción de compra sobre la vivienda y prevalece lo pactado en el contrato de alquiler con opción de compra.
Si se da un aumento significativo en el valor de mercado del inmueble, el inquilino siempre podrá seguir optando por comprar o desistir de su intención de compra. En ningún caso el inquilino podrá ser obligado a comprar la propiedad por un precio superior al valor pactado.
¿Cuándo puede decidir el inquilino comprar el inmueble?
Mientras el contrato esté en vigor el inquilino puede ejercer su derecho de opción de compra en cualquier momento. Como norma general suele materializarse en torno a los 2-3 meses antes de la expiración del plazo señalado como fecha limite para efectuar la compra. Este espacio de tiempo (2-3 meses) suele ser aprovechado por el inquilino para ir haciendo sondeos de mercado en cuanto a hipoteca, trámites bancarios, burocráticos, etc.
¿Qué casos se nos pueden presentar en el momento de la finalización del contrato de alquiler?
Que el inquilino ejercite su derecho a la opción de compra.
Que de mutuo acuerdo, el inquilino pueda negociar un nuevo contrato de arrendamiento con opción a compra con el propietario. Que el propietario deje que el alquiler continúe, aunque sin que el inquilino disponga de la opción a compra. En este caso, el inquilino perderá su derecho a la restitución de crédito acumulado o deposito pagado al no haber ejercitado su opción de compra.
Que el inquilino tenga que dejar la vivienda sin derecho alguno a restituciones de cualquier tipo, después de transcurridos los años de duración del contrato de alquiler pactado. ¿Qué ocurre cuando el inquilino quiere cancelar el contrato?
Que el inquilino debe proceder a dejar la vivienda libre y en el mismo estado en que le fue entregada, perdiendo el derecho de compra del inmueble así como cualquier tipo de restitución o contraprestación.
¿Qué sucede si el inquilino no cumple los pagos del alquiler?
Si el inquilino se retrasa en el pago del alquiler durante un mes, este tiene la consideración a efectos legales de "retraso". En caso de incumplimiento de pago por parte del inquilino de un periodo superior a los 60 días, perdería todo derecho a la compra de la propiedad y a la restitución de crédito acumulado y deposito pagado.
Activa Inmobiliaria Tel. 95 583 10 50
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El alquiler con opción a compra
